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店租高、負擔大 青年創業停看聽!

發表時間:2019-06-18 點閱:190
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店租高、負擔大  青年創業停看聽!

採訪、撰文:鄭開明

 

高店租問題使得台北市精華地段黃金店面閒置,人潮因而流失,造成嚴重的區域經濟問題,但此問題不只發生在台北,相關單位除重視高店租所造成的影響外,青年創業問題,也須受到關切與協助,讓創業者不受高房租打擊,而有茁壯的機會。

 

北中南各地陸續傳出不少名店因不堪高店租壓力而陸續歇業的消息,引起社會大眾高度討論。如1983年就在東區開店的「頂呱呱」忠孝店,一開就是30年,但在2013年房東將原本80至100萬元的2層店面,一口氣調漲至180萬,使頂呱呱撐不住,決定搬離。老字號飯店「六福皇宮」,以及北市忠孝東路4段上,政商名流首選的40年老店「永福樓」,均因高額租金問題,讓業者無力負擔,因此決定歇業。

 

目前台北東區人潮流失嚴重,即使房東傳出有意調降高額房租,放眼望去,均以空置店面為多,招租廣告處處可見,就連瑞士名錶品牌「Swatch」也決定棄守,使空置的黃金店面無人問津,如今淪為「特賣會」、「快閃店」進駐。

 

原本在台北永康街做得風風火火的知名芒果冰店「思慕昔」,2017年年中在台中最具盛名的一中街風光開設旗艦店,本來以為一中商圈的人潮將帶來令人欣喜的營業額,沒想到在當地經營不到2年,據傳因來客數不高,無法負荷每個月高達25萬元的高店租,悄悄在大門上貼出公告,因為店租約到期,選擇結束營業,令人訝異的是,連知名連鎖店也不敵高店租壓力。

 

位於高雄澄清湖附近的「麥當勞」,同樣傳出因不敵房東調漲租金而黯然歇業,如今就連知名連鎖咖啡「星巴克」的文橫門市,也傳出恐被高租金逼走。

 

為求店面去化 採用分割方式出租

 

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,近年由於電商衝擊性強,店面的效益備受考驗,不過著重體驗或是獨特性高的商品,在店面的需求度上反而升高,且由於消費模式的改變,許多店家以培養老顧客為行銷主力,也減少了對過路客層的依賴性。

 

不少精華地段的店面,部分房東為求店面去化,不再堅持出租單一大品牌,改採分割出租,這現象在西門町商圈早就行之有年,常見的例子,是一間30坪店面,分割為3個不同業種,分別是手搖飲店以及服飾業,騎樓柱子還對外招租給手機配件業者,扣掉簡單隔間之後,每個業種約略占8至15坪不等,對房東來說,坪效被發揮得淋漓盡致,也不用擔心空置問題。

 

根據內政部實價登錄顯示,位於忠孝東路4段的龍門大廈1樓店面,空置半年後終於租出去,房東以切割出租,分別租予大陸電商以及日系保養品牌,日系知名品牌「ORBIS」目前店面約26坪,月租金37萬元,換算單坪租金約1.5萬元,而一旁10坪店面,則租予大陸電商「京東物流」每月21萬元租金,換算單坪2萬元。不少房東私下指出,與其空置期過長,沒有現金入袋,不如乾脆分割店面,即使租金打了對折,也不用擔心現金流的問題。

 

過去龍門大廈1、2樓店面先後歷經多任租客,渣打銀行曾承租1至2樓,撤租後,2樓186.24坪全數由王品旗下三個餐飲品牌承租,而1樓店面曾由台北市長候選人承租作為競選總部,並打造「愛台北生活館」,後來才採現在看到的店面分租模式。

 

忠孝東路4段為商圈正核心,且該店為三角窗店面,具有廣告效應,房東以分割出租方式,小面積店面單坪價格通常也就比較高。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,觀察目前東區現況,1樓店面開價雖到單坪2萬元,現也有不少大面積店面空置,包含之前退租的「永福樓」等,因此議價彈性空間更大,反映東區商圈的強弱除了租金外,最重要的應該是看業者承租多久才是關鍵。

 

青創租金控制3成 避免侵蝕獲利

 

針對高店租下的青年創業,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,一般來說,開店租金最好控制在2成內,至多也不要超過營業額的3成,高店租對於青年創業來說,最直接的是侵蝕獲利,進而影響財務狀況,增加開店的失敗率。此外,高店租雖然代表商圈繁榮,不過也不乏店租很高,人潮卻很稀落的例子,對於缺乏經驗的青年創業者來說,很容易因為選錯店面而跌入失敗深淵。

 

對年輕人來說,開店的問題不少,除了選址、租金之外,店面是否受到都市使用分區限制而造成某些業種不能營業,都是政府在鼓勵年輕人創業的同時,容易忽視的地方。

 

根據104人力銀行調查資料顯示,青年在創業時偏愛民生消費類型的產業,餐飲業占了19%,餐館業占了15%,服飾店等批發零售業則占了13%。雖然餐飲、服飾看似消費門檻低,創業者容易進入,但也因為入門門檻容易、市場競爭激烈,加上實體店面的高租金,導致許多商家不堪負荷,難以長久生存,平均創業存活的時間不到4年,值得青年創業者多加留意。

 

104人力銀行分析了1.2萬名創業經驗者,大多數青年最初創業年紀為26.4歲,但平均存活只有4.1年,最短只有18天。對此專家表示,許多青年剛出社會創業,大都缺乏經驗,僅僅憑著一腔熱血,所以常常因為誤判市場情勢而導致血本無歸,最後落得慘澹收場的不在少數。徐佳馨補充,創業自己當老闆,不用再受人使喚,看起來風光,卻也隱藏高風險,從開店營業成本、人事成本到高店租成本,樣樣都在考驗創業者的智慧,因此專家也建議青年在投入創業前要先培養好技能,了解產業的市場趨勢,找到自己的定位與特色,才能有長遠的發展。

 

縣市政府積極協助 青年創業優惠方案多

 

青年創業除了憑藉熱情,專家建議開店前還需要好好做足功課,例如各地政府為商圈、老街改建或是眷村再生計劃,推出不少創業優惠,例如台中市審計新村、新竹市改建百年老屋,以及南投竹山店面租金優惠減免方案等。

 

台中市審計新村是台中市政府成功轉型的青年創業基地,根據台中市政府勞工局統計,摘星青年築夢台中計劃共有西區審計新村、霧峰區光復新村,以及潭子區摘星山莊等3處青創基地,規劃有99個進駐單位,已進駐97個單位,進駐率近9成8,幾乎滿租。勞工局表示,西區審計新村、霧峰區光復新村原為閒置多年的舊省府眷舍,市定古蹟潭子區摘星山莊也閒置多年,經市府整修後,推動摘星青年築夢台中計劃,已執行2期近4年,即將邁入第3期。

 

新竹市政府同樣釋出利多,因為了解異鄉青年創業不易,房價、租金是最大困難,新竹市政府透過補貼、改建店面出租幫助創業族,以實際作為替業者的創業之路打下更穩固的基礎。除了主動補貼店租,同時改建百年老屋、翻新市集出租,希望幫助青年創業之外,重點是城市有更多元的新風貌。政府將老舊市集改建,再承租給創業族一圓夢想,讓前往新竹市的觀光客,可以由一個百年歷史的市場,體驗到城市新的改變,同時留下美好的回憶。

 

南投竹山過去是藝術文化多元的小鎮,適合慢活、深度旅遊,老街環境更是清幽,但竹山雖是南投4大鄉鎮之一,跟其他鄉鎮卻有一樣的問題,那就是人口老化及少子化嚴重,竹山人口甚至將跌破5萬大關,鎮內工作機會少,青年不願也無法返鄉就業,加上鄉鎮觀光行銷資源有限,不見以往的風華歲月。

 

現在為了鼓勵地方創生,當地鎮公所決定以橫街為試辦起點,目前每月平均租金8,000到1萬元,對白手創業的青年仍是很大負擔,因此公所推出優惠補助,祭出每月補助一半的月租,最高可補助5,000元,減緩青年創業壓力,期望恢復過去竹山橫街的熱鬧景象,並活化老街,鼓勵青年創生。

 

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